5步驟選耐震好屋 看權狀知建物結構

經濟日報　陳宥臻/台北報導
　　四川大地震災情提醒購屋族重視建築構造。房仲業者強調，民眾除了可從「房屋登記權狀」了解房屋結構，建商品牌更是耐震與保值的首要關卡。並且，購屋時可從5大步驟，把關住宅耐震安全度。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，購屋時檢視耐震有5大步驟。第1步就是從「房屋登記權狀」了解房屋結構。確定建築為鋼筋混凝土（RC）、鋼骨（SC）或鋼骨鋼筋混凝土結構（SRC），通常耐度度最佳的是鋼骨結構（SC）。

連棟社區較不易倒塌
　　第2步就是選擇有信譽的建商品牌。因為建商品牌經過市場檢驗，是品質把關最簡單的方式，且知名建商的房子，在中古屋市場流通時，售價也比周邊相似產品行情高出約1成，可說是兼顧品質與保值。

　　再者，選購連棟式社區，房屋較不易倒塌；第4步，民眾若是購買山坡地、水岸或海濱住宅，可注意地層、施工及排水、道路等防護措施是否完善。最後1步，就是家中裝潢盡量採固定式，若遇到地震，比較不會有傾倒的顧慮。

　　民眾若是透過房仲購買中古屋，通常房仲提供的保固項目中，皆未包括防震項目，所以最好是依據上述步驟，先了解屋況，再評估購買意願。

　　徐佳馨也提醒，民眾若購買夾層屋，夾層部份應避免承載過重的物品。民眾若對自身住屋的結構、品質有所顧慮，也可以和結構技師公會連繫，由公會安排檢測。

避開漏水屋 掌握三訣竅

經濟日報　記者：黃啟菱/台北報導
　　隨著梅雨季節來臨，不少人又開始苦惱居家滲漏水，及後續修繕問題。正所謂預防勝於治療，民眾不妨把握梅雨及颱風季節看屋，不但可判斷屋況優劣，更可檢視內部管線。

　　內政部地政司最新統計報告，96年購屋糾紛中，漏水屋糾紛比重高居首位，多達218件。

　　目前漏水屋主要可分為四大類，包括因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水、裂縫問題引起的牆壁滲漏、鋁合金窗框與水泥牆壁未能密合等施工不良所產生的窗台滲漏，以及管線老舊因素導致的漏水。

　　住宅本身若存在漏水問題，下雨天時最容易浮現，此時看屋可掌握三大訣竅：

　　第一，就是「眼到」，應仔細觀察物件內外牆面，外牆若變黑、則要小心壁癌問題；屋內牆壁接縫、陽台外推處及頂樓加蓋等處，是否有不平整的隆起、水漬、發泡、甚至油漆剝落的狀況，也要觀察。

　　第二，就是「手到」，有時房屋外觀雖無明顯瑕疵，但仍有漏水危機，因此可用手撫摸壁面，感受是否有水氣滲出的漏水前兆。

　　第三，則是「心到」，買屋時可用心與鄰里建立良好互動關係，特別是預備購買的物件上、下樓住戶，不妨向他們詢問大樓的以往屋況，避免買到不肖投機客為提高房價重新粉刷牆面、進行包覆裝潢等隱匿漏水情事的不良物件。

　　若在住戶的許可下，最好能進屋查看，同時進行管線漏水測試，針對浴室、廚房等區域，準備一桶水倒在地上、看排水狀況是否良好，會不會有樓上漏水，樓下滴水的狀況。

　　此外，若有良好的鄰居互動，當未來發生因水管管線老舊問題、需配合修繕時，也較能順利圓滿的解決。

明年起200萬優惠房貸一生兩次

聯合報　記者：李順德、羅兩莎、蘇秀慧台北報導
　　行政院規劃，明年起推出「一生兩次」兩百萬元優惠房貸政策，讓年輕人在新婚首次購屋及生育子女換屋時，各有一次兩百萬元房貸，前兩年零利率。

　　內政部長廖了以昨天向行政院長劉兆玄簡報施政重點，其中最受注目的，就是配合馬英九總統社福政見，推出上述優惠房貸。

　　內政部營建署初步規畫，優惠房貨的適用對象為廿歲至卅九歲的年輕人。已婚者若是首次購屋，可享最高兩百萬元貸款，頭兩年零利率；若名下已有房屋，因準備生育子女而換屋，也可享受相同優惠。

　　至於第三年起的貸款利率，以及具體戶數、實施總額度等細節，內政部表示，將召集相關單位研議。

　　馬英九總統競選期間的政見之一是，提供人民優質生育養育環境，給予「新婚首次購屋」、「生育子女換屋」一生兩次房貸零利率優惠。官員說，優惠貸款目的是要鼓勵年輕人生小孩。

　　馬英九競選時還曾說，未成家的年輕人只要符合銀行授信條件，也可以有最多兩次、每次一百萬元的低利房貸優惠。

　　營建署官員指出，去年七月起，營建署已辦理「整合住宅補貼資源實施方案」，各部會不再各自舉辦住宅補貼業務，改由營建署統一辦理。現行方案分為三大部分，一是購置住宅貸款利息補貼，二是修繕住宅貸款利息補貼，三是租金補貼。未來青年購屋一生兩次零利率優惠貸款，可望一併納入。

　　劉兆玄本周五將赴立法院進行上任後首次施政報告，相關官員說，預計將提出這項「一生兩次」的房貸零利率政策，並列為行政院優先施政方向，最快下半年就會訂定相關辦法，明年起實施。

大戶節稅 買豪宅不如買店面

工商時報　馬婉珍/台北報導

　　富豪買房子，除了自住需求與彰顯身分外，最大的好處是可以節稅，所以有錢人買豪宅一點也不手軟。其實，擁有一間店面，可節稅的空間更大，尤其是店面的評定現值與市值差距最大，而且還能當包租公收租，效益最高。

　勤實佳會計師事務所所長林敏弘表示，房屋稅並非以購買市值估算，而是依房屋評定現值及土地公告現值來計算。通常，二者相加都比市值小，所以繳納的房屋稅相對較少。而豪宅市價愈高，差額就愈大，可節省的贈與稅就愈高。

　　所以，對大戶而言，與其送給兒子大筆現金，還不如拿錢買豪宅送給兒子。舉例來說，一位企業家打算在兒子新婚時，贈與2億元的現金，若按照贈與稅法，企業家贈與兒子的2億元現金，應課徵贈與稅，課徵計算方式是用2億元扣除111萬元的免稅額，再乘上50％的稅率後，總計必須繳納9,944.5萬元的贈與稅。

　　但如果不直接贈與現金2億元，而是將2億元購買豪宅來贈與兒子，所課徵贈與稅的標的，就是以房子的評定現值及土地的公告現值為基準，房地產人士說，這個價格通常是市價的6折左右。

　　依此估算，2億元的豪宅打6折，則是1.2億元，也就是說，以此換算課徵贈與稅為5,944.5萬元，與直接贈與現金的方式相較，買豪宅足足可節省下4,000萬元的稅款。

　　而店面的評定現值與市值差距更大，是最被嚴重低估的房地產類型，因此更有節稅空間。

　　林敏弘以位於忠孝東路四段、復興南路口的三角窗店面「雄獅旅遊」為例，因房屋的評定現值是以整棟樓為評判基準，並不會因為是一樓店面而有增值效果，所以儘管雄獅旅遊已具備高達近3億元的市值，但以土地公告現值及房屋評定現值計算下來，可能只有3,000萬元，燙金店面嚴重被低估。

　　而擁有店面還能賺到租金，當個安穩的包租公，買豪宅真的是不如買店面。

贈與	評定值	換算課徵贈與稅	節稅金額
2億	2億	(2億-111萬)×50%=9944.5萬	0
豪宅	1.2億	(1.2億-111萬)×50%=5944.5萬	4000萬
店面	3000萬	(3000萬-111萬)×50%=1444.5萬	8500萬